借地の管理

事務局長　千田章夫　2001年6月28日

　ご自身で借地を管理されていたり、不動産会社に管理を依頼されている地主の方がほとんどではないかと思います。
　それらの皆様の中にも契約更新、地代の管理、改築承諾等の手続きや交渉事に少なからず御不満をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

　当事務所が借地の管理業務を行うようになり１０年近くになりました。
　借地の管理業務で先ず行うことは、どのようにしたら当該借地を、地主の方に十分に満足頂ける管理をしていくことが可能なのか打ち合わせを繰り返す事です。
　この間に当該借地の賃貸借契約の内容等の確認作業を行います。

　次に、現地を何度も歩いて現況を把握します。
　この作業により色々な問題点を発見できます。例えば、転貸借（いつの間にか表札が変更されている。）の問題、境界（境界標の有無）の問題、私道（建築基準法上の道路か否か。使用状況等）の問題、電柱等の設置場所の問題等様々です。

　
　これらの諸問題は現地を実際に歩いてみないと判らないものがほとんどです。測量士の先生に、境界標を探すために１メートル近く掘削して頂いた事もあります。

　その後、監督官庁（区役所、法務局、都税事務所等）での調査へと進むことになります。
　これらの調査から得た情報をパソコンに入力してデータベース化することが次の作業となります。
　ここまでの作業が一通り終了しないと借地の管理業務を円滑に執り行うことはできません。
　このデータに基づき日常の地代管理、更新といった作業を行っていくことになります。

　また、毎年見直される固定資産税・都市計画税をもとに、全借地について地代が適正であるか否かのチェック（パソコンにて計算処理を行っています。）を行います。
　この作業は毎年、固定資産税・都市計画税の縦覧期間経過後から開始します。
　

作業終了後に地主の方にご報告させて頂くことになりますが、地主の方々からは値上げのタイミングを計る参考資料として多いに役立ちますとのお言葉を頂いております。

　この他にも、借地人の相続の問題、借地権の譲渡の問題、銀行融資の承諾の問題等、多種多様な問題が存します。
　近年、金融機関から求められる「地主の承諾書」なども地主の方々に対し多くの義務を課す条項が増えており、金融機関と交渉する機会も増えております。

　このように借地管理に付随する多種多様な法律問題につきましても、当事務所においては誠実に対応いたしております。

（次）